Покупката на апартамент в България за чужденец не е една стъпка, а последователност от действия. Самата сделка пред нотариус е най-кратката ѝ част. Преди сделката трябва да се разбере данъчната логика, да се пресметнат реалните разходи, да се оформи БУЛСТАТ. След сделката също има задачи: да влезете в управлението на комплекса, да се ориентирате в данъка върху недвижимия имот и при желание да организирате отдаването под наем. Ако правите това за първи път, всичко изглежда по-сложно, отколкото е в действителност.
Ние в Virgin Build от много години строим жилищни комплекси от серията J’adore на Слънчев бряг — Secret Garden, Dune, Blanc и планираме нови проекти. Освен това водим адвокатска практика и съпровождаме собствениците след покупката.
Затова в това ръководство събрахме ключовите неща, които е полезно чуждестранният купувач да знае предварително: гаранции на новото строителство, как работи фирмата за управление на комплекса, данъкът върху недвижимия имот, БУЛСТАТ, данъчният прозорец при продажба и реалистичните очаквания за доходност от наем.
Гаранции на новото строителство от действащ строител
Когато купувате нов апартамент от работещ български строител, по закон с него се прилага комплект гаранционни задължения. С други думи, това не е маркетинг, а норма на Закона за устройство на територията и подзаконовите актове за минималните гаранционни срокове в строителството.
Конструктивни елементи на сградата — носещи стени, плочи, основи, покрив — са гарантирани десет години от момента на въвеждане в експлоатация. Скрити работи — хидроизолация, инсталации в стените, дренаж — пет години. Финално оформление на апартамента — две години. През тези срокове строителят е длъжен да отстранява установени дефекти, свързани с качеството на строителството.
Затова за чуждестранния купувач това премахва значителна част от рисковете. На практика получавате жилище, чиито инженерни системи са проектирани и монтирани по съвременни норми, с предвидим ресурс и ясна зона на отговорност.
Същото се отнася и за комплекси след основна реновация, извършена от действащ девелопер с гаранционни задължения върху новите работи.
Освен законовата гаранция, при сериозен строител има също собствена сервизна служба за собствениците — това вече не е закон, а въпрос на култура. Ние в Virgin Build развиваме активно тази служба във всички наши комплекси: собственикът може да заяви гаранционен случай и да получи специалист.
Фирмата за управление на комплекса и за какво плащате
Многоапартаментният жилищен комплекс в България не е само вашият апартамент, а и общата инфраструктура: басейн, лоби, рецепция, охрана, градинско-парковата зона, паркинг, фасади, асансьори, общо осветление. За поддръжката на всичко това отговаря фирмата за управление на комплекса, а финансирането идва от годишната вноска на всеки собственик — maintenance fee (на български «такса поддръжка»).
Размерът на вноската се изчислява на квадратен метър площ на апартамента годишно. Например в премиум сегмента на Слънчев бряг с пълен набор от инфраструктура — басейн, СПА, охрана, лоби-бар, поддръжка на терена — типичният диапазон е 15–25 евро на квадратен метър годишно.
По-специално, в J’adore Secret Garden ставката е 18 евро на квадратен метър годишно с ДДС, в J’adore Dune — 15 евро на квадратен метър годишно без ДДС.
Какво включва таксата поддръжка
В тази сума се включват работата на рецепция и охрана, редовно почистване на общите части, сезонна поддръжка на басейна и СПА, грижа за градината и терена, текущ ремонт на общото осветление, асансьори и инженерни мрежи, застраховане на общите помещения, административни разходи на фирмата за управление. В нея обаче не се включват вашите данъци, нито личното ви потребление на електроенергия, вода, TV/интернет в апартамента — това плащате отделно по собствени измервателни уреди и договори.
Законът за управление на етажната собственост описва как работи общото събрание на собствениците, как се вземат решенията по бюджет и инвестиции в общите части, и какви са правата на собствениците. По подразбиране през първите години след въвеждане на комплекса в експлоатация управлението се осъществява от фирма, свързана със строителя — това е разумно, защото като строител най-добре познаваме инженерната уредба на собствените си сгради.
Данък върху недвижимия имот в община Несебър
Годишният данък върху недвижимия имот в България се нарича «данък върху недвижимите имоти». Ставката му се определя от всяка община самостоятелно в рамките на диапазон, зададен от Закона за местните данъци и такси. Слънчев бряг, Свети Влас и самият Несебър спадат към община Несебър. За 2026 година ставката на данъка върху недвижимия имот в община Несебър е 0,22% от данъчната оценка на апартамента.
Важен детайл, който често се пропуска: данъчната оценка не е пазарна цена, нито цена на сделката. Това е изчислителна стойност, която определя данъчната служба на база площ, тип сграда, локация, година на строителство и други параметри. На практика данъчната оценка почти винаги е забележимо по-ниска от пазарната цена. Следователно данъкът от 0,22% се изчислява именно от тази сума.
Срокове, отстъпка и дистанционно плащане
Данъкът се плаща един или два пъти годишно. България обаче насърчава ранното плащане: ако заплатите целия годишен данък до 30 април — получавате отстъпка 5% от сумата. Стандартните срокове на плащане са до 30 юни (първа половина) и до 31 октомври (втора половина).
Плащането може да се извърши изцяло дистанционно: чрез сайта на еМестни данъци, чрез банков превод, чрез системата ePay, или чрез адвокат, който изпълнява това поръчение по пълномощно. Затова за тези, които живеят в друга страна и не искат лично да следят сроковете, най-удобно е да организират годишното плащане чрез своя български представител.
Освен данъка върху недвижимия имот собственикът плаща също такса за битови отпадъци — плащане за извозване на боклука и почистване на прилежащите обществени територии. Тази сума е още по-малка от данъка върху имота.
БУЛСТАТ — какво е и как се оформя
БУЛСТАТ е уникален регистрационен номер, който се присвоява на всеки собственик на недвижим имот в България, включително на чужденец. Без БУЛСТАТ не е възможно да се плащат данъци в България, да се подават декларации, да се сключват договори за комунални услуги или да се отдава жилището под наем за дълъг срок. С други думи, това е основният идентификатор на собственика в българската система.
По закон БУЛСТАТ трябва да се оформи в срок от седем работни дни след нотариалната сделка. На практика това става с една кратка процедура в регистър БУЛСТАТ към Агенцията по вписванията.
Добра новина: при нас в Virgin Build оформянето на БУЛСТАТ е включено в стандартния пакет за съпровождане на сделката. Следователно купувачът получава своя номер след завършване на сделката пред нотариус.
Накрая, след като БУЛСТАТ е получен и апартаментът е заявен в данъчната инспекция, собственикът се появява в системата като платец.
Кога продажбата на апартамент е освободена от данък върху печалбата
Този момент е полезно да се разбере още преди покупката, тъй като влияе на стратегията на владение. По българския Закон за данъците върху доходите на физическите лица, член 13, алинея 1, точка 1, освобождаването от данък върху печалбата при продажба на недвижим имот настъпва след три години владение на един жилищен обект.
Ако обаче в рамките на една календарна година собственикът продава два или повече жилищни обекта, освобождаването за тях изисква пет години владение на всеки.
Какво означава това на практика? Ако купите апартамент и след една година решите да го продадете с печалба, например купили сте за 100 хиляди евро и продавате за 115 хиляди, то от прираста от 15 хиляди евро плащате 10% данък — това са хиляда и петстотин евро в бюджета на България. Ако бяхте изчакали още две години (24 месеца) и преминали тригодишния праг, данъкът при същата продажба би бил равен на нула.
Понякога това знание директно влияе на датата на сделката. Например, ако до тригодишния праг остават три-четири месеца, има смисъл да отложите продажбата и да запазите забележима сума. Ако обаче купувате с дълъг хоризонт (апартамент за семейството за лятото, инвестиция с очакване за ръст) — това работи във ваша полза автоматично.
В различни публични източници се срещат различни формулировки на това правило — понякога се споменава «една година», понякога «пет години». Верният отговор обаче е три години за един обект, пет години за няколко обекта в една календарна година. Това е законова норма и не е променяна от въвеждането ѝ.
Реалистични очаквания за доходност от наем
Курортната недвижимост в България е нормален инвестиционен инструмент, но е полезно към нея да се подхожда с реални числа, а не с обещания. Например в реклама понякога се среща доходност 8–10% годишно от отдаване под наем. Това технически е възможно — но почти винаги тези цифри се изчисляват от пикови наемни ставки през юли-август, без отчитане на разходите и сезонността.
Какво е важно да се вземе предвид. Високият сезон на Слънчев бряг и в околностите трае около два пълни месеца плюс краищата на юни и септември. През девет месеца в годината обаче запълняемостта е забележимо по-ниска, а през зимата повечето курортни апартаменти стоят празни (с изключение на премиум сгради), освен ако собственикът не е настроил целогодишен модел (наем за digital-nomad, средносрочни престои, корпоративни клиенти в извън сезон).
Освен това от брутните приходи от наем трябва да се извадят данъкът върху дохода на физическо лице 10%, годишната такса поддръжка на комплекса, годишните данъци в община Несебър, комуналните плащания в извън сезон, консумативи и амортизация на мебели, застраховка, а ако работите чрез фирма за управление на наема — нейната комисионна (обикновено 20–30% от бруто).
Нетна доходност от апартамент в България
След всички разходи чистата доходност на добре управляван апартамент в премиум комплекс на Слънчев бряг или в Свети Влас реалистично е в рамките на 4–5% годишно. Това е нормален показател за курортна недвижимост в Европейския съюз, сравним с Хърватия и забележимо по-добър от курортната недвижимост във Франция или Испания. Към това се добавя също потенциален ръст на капиталовата стойност — през последните 6 години Слънчев бряг показва устойчив прираст на цените, включително в премиум-сегмента.
Затова, ако основавате финансовото си решение на очакване за 4–5% годишна чиста доходност плюс дългосрочен капиталов ръст, това е здравословен модел.
Адвокатска подкрепа от Virgin Build
Освен строителството, ние в Virgin Build имаме също собствена адвокатска практика, която години се специализира в съпровождане на сделки с недвижими имоти и подкрепа на чуждестранни собственици. За нас не съществуват невъзможни задачи.
Какво включва това? Проверка на чистотата на сделката и подготовка на пакет документи преди нотариус. Съпровождане на нотариалната сделка, включително по пълномощно, ако купувачът не може да присъства лично. Регистрация в Имотния регистър след сделката. Оформяне на БУЛСТАТ. Подаване на декларация в данъчната инспекция за поставяне на апартамента на отчет. Организиране на редовното плащане на данъка върху имота дистанционно. Накрая, подкрепа при оформяне на договори за електроенергия, вода, интернет.
Освен това — текущите въпроси, които възникват при собствениците: данъчни декларации, промени в състава на собствениците (наследяване, дарение, продажба), регистрация за цели на наем, представяне на интересите на общото събрание на собствениците на комплекса.
С други думи, за чуждестранния купувач това означава, че цялата юридическа работа може да бъде възложена на една компания, която се занимава с това много години и познава всички нюанси. Затова не е нужно да се търси български адвокат отделно, отделно нотариус, отделно специалист по данъци, отделно представител, отделно преводач. Можем да изпълним всяка задача под ключ.
Често задавани въпроси
Какви гаранции се отнасят за нов апартамент от строител в България?
По закон: десет години за конструктивните елементи на сградата, пет години за скритите работи и инженерните мрежи в стените, две години за финалното оформление. През този период строителят отстранява качествени дефекти за своя сметка.
Каква е ставката на данъка върху имота в община Несебър?
0,22% от данъчната оценка на апартамента. Данъчната оценка обикновено е по-ниска от пазарната цена. При плащане на целия годишен данък до 30 април важи отстъпка 5%.
Може ли данъкът върху имота да се плаща дистанционно, без посещение на България?
Да. Чрез банков превод, чрез системата ePay, или чрез адвокат по пълномощно.
В какъв срок трябва да се оформи БУЛСТАТ след покупка на апартамент?
В срок от седем работни дни след нотариалната сделка. Това го прави нашият юрист.
След колко години може да се продаде апартамент без данък върху печалбата?
След три години владение на един жилищен обект. Нормата е заложена в член 13, алинея 1, точка 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Ако в календарната година се продават два или повече обекта, са нужни пет години владение на всеки.
Какво е такса поддръжка и за какво се плаща?
Това е годишна вноска за поддръжката на общите части и инфраструктурата на комплекса: басейн, охрана, рецепция, ландшафт, асансьори, общо осветление, застраховане. Всичко около вашия апартамент, накратко.
Каква е реалистичната чиста доходност от наем на апартамент на Слънчев бряг?
В премиум-сегмента при компетентно управление — 4–5% годишно след данък върху дохода, такса поддръжка, комунални плащания в извън сезон и комисионна на фирмата за управление на наема. Плюс потенциален ръст на капиталовата стойност.
Купувайте спокойно. Останалото е при нас.
Ако обмисляте покупка на апартамент в България и искате да преминете през всички етапи спокойно и без изненади — готови сме да помогнем. Virgin Build строи и реализира жилищни комплекси от серията J’adore на Слънчев бряг и същевременно води пълно юридическо съпровождане на купувачите: от първата консултация и подбор на апартамент до годишно обслужване на собственика.
Прочетете още
Всички статии →
СтатияПраво на собственост върху апартамент в България: какво получава чуждестранният купувач и как законът защитава сделкатаКакво съдържа нотариалният акт, защо земята не е част от покупката и какво е право на строеж. Как българският закон защитава чуждестранния купувач: нотариус, Имотен регистър, Конституция.Прочетете →
СтатияДанъци върху недвижимия имот в България за чуждестранни собственици — пълен гид 2026Пълен гид за 2026: данъци върху имот в България за чужденци — при покупка, владение, наем, продажба, наследство. Ставки в евро и законова основа.Прочетете →Резиденциите J’Adore
В строежJ’ADOREBlanc 1–2
Завършен · първа линияJ’ADOREDuneТази статия е базирана на разпоредбите на българското законодателство, действащи към май 2026 година, и на нашия опит на работа с чуждестранни собственици. Информацията носи справочен характер и не замества лична юридическа консултация.