Первый вопрос, который нам задают покупатели из Польши, Германии, Словакии и других стран, звучит не про цену и не про вид из окна. Он звучит так: «А квартира будет действительно моя?»
Короткий ответ — да. По сути, это полная частная собственность, которую гарантирует Конституция Болгарии, удостоверяет нотариус и регистрирует государство.
Длинный ответ стоит прочитать. Болгарский нотариальный акт устроен иначе, чем привыкли многие европейцы. В нём нет слова «земля» в том смысле, которого ждёт покупатель. Однако в нём есть понятия «идеальные части» и «право на строеж». Ниже объясняем, что они значат, на примере реального акта, по которому наша компания продала квартиру покупателям из Германии.
Кто может купить квартиру в Болгарии
Квартиру в Болгарии может купить любой иностранец, не только гражданин Евросоюза. Более того, Закон о собственности прямо разрешает иностранным гражданам и иностранным фирмам приобретать право собственности на здания и ограниченные вещные права на недвижимость (Закон за собствеността, чл. 29, ал. 4).
Для покупки квартиры не нужен вид на жительство, не нужна болгарская фирма и не нужно разрешение государственных органов. Так, гражданин Польши или Германии оформляет квартиру на себя, на тех же основаниях, что и болгарин.
Однако ограничения болгарского права касаются земли как таковой. Граждане ЕС и Европейской экономической зоны могут приобретать и землю — на условиях закона и Договора о присоединении Болгарии к ЕС (Конституция, чл. 22; Закон за собствеността, чл. 29, ал. 2). Впрочем, для покупки квартиры в многоквартирном комплексе этот вопрос не возникает, и ниже станет понятно почему.
Что записано в нотариальном акте: три составляющие вашей собственности
К примеру, возьмём реальный нотариальный акт о продаже квартиры в нашем комплексе на Солнечном береге. Предмет сделки в нём описан одной длинной фразой. Если разложить её на части, покупатель получает три вещи.
1. Саму квартиру. В акте она называется «самостоятельный объект в здании» (самостоятелен обект в сграда) с назначением «жилище, апартамент». Кроме того, у неё есть собственный кадастровый идентификатор, номер, этаж и точная площадь. В нашем примере это 34,58 м². Более того, акт перечисляет даже соседние квартиры: кто слева и справа на том же этаже, кто под и над вами. Так что ошибиться, какая именно квартира ваша, невозможно.
2. Долю в общих частях здания. Вместе с квартирой вы становитесь совладельцем всего, что принадлежит дому целиком: фундамента, несущих стен, перекрытий, лестниц, кровли, входов, инженерных стояков (Закон за собствеността, чл. 38). Доля указывается в процентах и в квадратных метрах. В нашем примере — 0,56%, что составляет 10,20 м². Это значит, что общая площадь квартиры в акте — 44,78 м²: собственно квартира плюс приходящаяся на неё часть общих зон.
3. Долю в праве на строеж на участке. Это самая важная и самая непривычная строка. Вместе с квартирой вы получаете такой же процент от права застройки земельного участка, на котором стоит здание (право на строеж). Именно это право юридически даёт дому основание стоять на этой земле.
Почему земля не входит в покупку — и почему это не недостаток
Болгарский закон позволяет разделить собственность на землю и собственность на здание. То есть владелец участка может передать другому лицу право построить на нём здание и стать собственником этого здания (Закон за собствеността, чл. 63). Так устроено большинство многоквартирных комплексов на курортах Болгарии.
Поэтому в акте участок описан подробно — идентификатор, площадь, соседние участки, — но предметом покупки он не является. Предмет покупки — только квартира, доля в общих частях и доля в праве на строеж.
Главный вопрос, который здесь возникает: что будет, если здание когда-нибудь будет разрушено? Ответ даёт закон: право на строеж не погашается, если постройка или её часть погибнет, если в акте об учреждении права не предусмотрено иное (Закон за собствеността, чл. 66, ал. 2).
Иначе говоря, ваша доля в праве застройки остаётся у вас и тогда, когда здания нет. Она сохраняет юридическую основу и экономическую ценность вашей собственности. Оговорку «если не предусмотрено иное» мы проверяем до сделки — по документу, которым право на строеж было учреждено.
Полная собственность: что вы можете делать с квартирой
Право собственности в Болгарии — это не аренда и не долгосрочное пользование. Прежде всего, Конституция устанавливает, что частная собственность неприкосновенна, а право собственности и наследования гарантируется и защищается законом (Конституция, чл. 17, ал. 1 и 3).
Как собственник вы можете жить в квартире, сдавать её, продать, подарить или оставить в наследство. Вдобавок ни на одно из этих действий не нужно разрешение государства или застройщика.
Принудительное изъятие собственности возможно только для государственных или общинных нужд, только на основании закона, только если эти нужды нельзя удовлетворить иначе — и только после предварительной и равноценной компенсации (Конституция, чл. 17, ал. 5). Это стандарт, одинаковый как для граждан Болгарии, так и для иностранцев.
Точно так же без сюрпризов работает наследование. В частности, в общине Несебр, к которой относится Солнечный берег, супруг и наследники по прямой линии — дети, внуки, родители — освобождены от налога на наследство полностью (Наредба № 14 общины Несебр, чл. 26 и 31).
Как закон защищает сделку
Безопасность покупки в Болгарии держится на нескольких уровнях проверки. Особенно важно, что ни один из них не зависит от доверия к продавцу.
Нотариальная форма обязательна. Договор о передаче собственности на недвижимость действителен только в форме нотариального акта (Закон за задълженията и договорите, чл. 18). Иначе говоря, сделки «на бумажке» или по частной расписке не существует.
Нотариус проверяет продавца. Прежде чем акт будет подписан, нотариус обязан проверить, что продавец действительно собственник имущества и что выполнены все особые требования закона. Помимо этого, в самом акте он перечисляет документы, на основании которых это проверил (Граждански процесуален кодекс, чл. 586). Так, в нашем примере это предыдущий нотариальный акт на имущество, разрешение на строительство, кадастровая схема, справка о налоговой оценке без долгов, справка из регистра об отсутствии обременений и протокол общего собрания компании-продавца.
Заверения продавца, оплата и перевод
Продавец даёт письменные заверения. В акте продавец заявляет, что он единственный законный собственник, имущество не отчуждено, по нему нет судебных споров, ипотек, арестов, вписанных исков, договоров аренды и предварительных договоров с другими покупателями. Кроме того, он заявляет, что сделка не ущемляет интересы его кредиторов (Закон за задълженията и договорите, чл. 135). Это не устное обещание, а заявление перед нотариусом, внесённое в государственный документ.
Оплата прозрачна. Цена фиксируется в акте, а стороны к тому же отдельно декларируют, что указанная сумма — реально согласованная цена и что она уплачена полностью банковским переводом.
Вы понимаете, что подписываете. Если покупатель не владеет болгарским, нотариус назначает переводчика. Тот даёт обещание о достоверности перевода и несёт за неё ответственность по закону (Граждански процесуален кодекс, чл. 585). Акт зачитывается и переводится вам до подписания.
Как государство регистрирует право собственности в Болгарии
Собственность регистрируется государством. После того как нотариальный акт подписан, его вписывают в Имотен регистър — государственный реестр недвижимости при Агентстве по вписываниям. Именно вписание делает вашу собственность противопоставимой третьим лицам (Закон за собствеността, чл. 112 и 113).
Реестр открыт. Имотен регистър — публичный. Справку о собственнике, ипотеках и ограничениях может получить любой — в службе по вписываниям или онлайн, через портал Агентства portal.registryagency.bg (источник: Европейский портал e-Justice). Так что проверить квартиру можно до сделки и в любой момент после неё.
Что мы рекомендуем проверить до покупки
Хороший нотариальный акт — следствие хорошей подготовки. До сделки покупателю или его юристу стоит увидеть:
- документ, подтверждающий собственность продавца (как правило, предыдущий нотариальный акт);
- разрешение на строительство;
- кадастровую схему с идентификатором вашей квартиры;
- справку из Имотен регистър об отсутствии обременений;
- справку о налоговой оценке без непогашенных долгов;
- документ, которым учреждено право на строеж;
- если продавец — компания, решение её органов о продаже.
Разумеется, все эти документы при сделке видит и нотариус. Но спокойнее, когда вы видите их раньше.
После сделки: обязанности собственника
Собственность — это не только права, но и обязанности. Каждый собственник участвует в расходах на поддержание общих частей здания пропорционально своей доле (Закон за собствеността, чл. 41). На практике это ежегодная плата за поддержку и управление комплексом. К тому же в нотариальном акте покупатель обычно принимает обязательство подписать договор с управляющей компанией.
А также ежегодный налог на недвижимость. В общине Несебр он составляет 0,22% от налоговой оценки, которая почти всегда ниже рыночной цены.
Как это устроено у нас
Virgin Build — не только застройщик. Наша компания выросла из адвокатской практики и продаж на вторичном рынке, и юридическая работа остаётся частью того, что мы делаем каждый день. Мы построили и сдали J’adore Secret Garden и J’adore Dune. Сейчас строится J’adore Blanc.
Итак, для иностранного покупателя это значит три вещи.
Во-первых, вы общаетесь напрямую с компанией, которая является собственником продаваемого имущества и указана продавцом в нотариальном акте.
Во-вторых, до сделки вы получаете образец нашего нотариального акта в переводе на ваш язык. Так вы заранее знаете каждую формулировку и не видите её впервые в кабинете нотариуса.
В-третьих, на сделке работает присяжный переводчик, а наши юристы сопровождают вас от проверки документов до регистрации собственности.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Болгарии?
Да. Иностранные граждане, в том числе из стран вне ЕС, могут приобретать право собственности на здания и квартиры (Закон за собствеността, чл. 29, ал. 4). Болгарская фирма или вид на жительство для этого не нужны.
Покупаю ли я землю вместе с квартирой?
В многоквартирных комплексах, как правило, нет. Вы покупаете квартиру, долю в общих частях здания и такую же долю в праве на строеж на участке. Точный состав всегда указан в нотариальном акте.
Что такое право на строеж?
Это вещное право иметь здание на чужом земельном участке и быть его собственником (Закон за собствеността, чл. 63). Покупатель квартиры получает долю в этом праве вместе с квартирой.
Что будет, если здание разрушится?
Право на строеж не погашается, если постройка или её часть погибнет, если в акте об учреждении права не предусмотрено иное (Закон за собствеността, чл. 66, ал. 2).
Что такое идеальные части?
Это доля собственника в общих частях здания — фундаменте, стенах, лестницах, кровле. Она выражается в процентах и квадратных метрах и прописывается в нотариальном акте.
Как проверить, что продавец действительно собственник?
Нотариус обязан проверить это до подписания и указать документы в акте (Граждански процесуален кодекс, чл. 586). Кроме того, Имотен регистър публичен: справку о собственнике и обременениях можно получить онлайн через портал Агентства по вписываниям.
Можно ли передать квартиру по наследству?
Да. Право наследования гарантировано Конституцией Болгарии (чл. 17). Наследники по прямой линии и супруг в общине Несебр освобождены от налога на наследство.
Посмотрите нотариальный акт до сделки.
Пришлём образец нашего нотариального акта на вашем языке и ответим на вопросы по каждой строке. Сопровождение от проверки документов до регистрации собственности — силами нашей команды и адвокатов.
Читать дальше
Все статьи →
СтатьяПокупка квартиры от застройщика в Болгарии: что важно знать иностранному покупателю в 2026 годуГид от болгарского застройщика для иностранцев: гарантии нового строительства, налог на имот в Несебре 0,22%, БУЛСТАТ, реальная доходность аренды.Читать →
СтатьяНалоги на недвижимость в Болгарии для иностранцев — полный гид 2026Полный гид по налогам на квартиру в Болгарии 2026 для иностранцев: покупка, владение, аренда, продажа, наследство.Читать →Резиденции J’Adore
СтроитсяJ’ADOREBlanc 1–2
СданJ’ADORESecret GardenИсточники: Конституция Республики Болгария (чл. 17, 22); Закон за собствеността (чл. 29, 38, 41, 63, 66, 112, 113); Закон за задълженията и договорите (чл. 18, 135); Граждански процесуален кодекс (чл. 585, 586); Наредба № 14 общины Несебр; Европейский портал e-Justice — раздел «Имотни регистри в държавите от ЕС: България». Статья основана на законодательстве Болгарии в редакции на октябрь 2026 года и носит справочный характер. Она не заменяет персональную юридическую консультацию.